LES DIVISIONS EXCLUES DE LA QUALIFICATION DE LOTISSEMENT

Le droit de diviser est libre et constitue le corollaire du droit de propriété, le code de l’urbanisme vient encadrer ce droit avec une multitude de possibilité.

Une propriété peut être constituée d’une ou plusieurs parcelles, cela constitue l’unité foncière du propriétaire. Dans le cas où un propriétaire envisage de se « séparer » de l’une de ses parcelles, même si cela ne constitue aucune nécessité de division cadastrale, le projet doit faire l’objet d’une division devant faire l’objet d’une autorisation administrative. La division est, dans la majorité des cas, réalisée en vue de céder un ou plusieurs terrains destinés à être bâtis, que ce soit en propriété ou en jouissance, ce qui est constitutif d’un lotissement comme le définit l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »

Ainsi, la division d’une propriété foncière d’un tenant en plusieurs lots en vue de l’implantation de bâtiments est soumise à autorisation de lotir. Les articles R.421-19 et suivants du Code de l’urbanisme mettent en avant le champ d’application de ces lotissements.

L’article R.421-19 dispose que « Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager :

a) Les lotissements :

-qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ;

-ou qui sont situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement ;

b) Les remembrements réalisés par une association foncière urbaine libre régie par le chapitre II du titre II du livre III, lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ;

(…).

L’article R. 421-23 du Code de l’Urbanisme quant à lui dispose que « Doivent être précédés d'une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants :

a) Les lotissements autres que ceux mentionnés au a de l'article R. 421-19 ;

b) Les divisions des propriétés foncières situées à l'intérieur des zones délimitées en application de l'article L. 115-3, à l'exception des divisions opérées dans le cadre d'une opération d'aménagement autorisée, des divisions effectuées, avant la clôture de l'opération, dans le cadre d'une opération d'aménagement foncier rural relevant du titre II du livre Ier du code rural et de la pêche maritime et des divisions résultant d'un bail rural consenti à des preneurs exerçant la profession agricole ; (…) ».

Pléthore de projets sont donc possibles grâce au permis d’aménager ou à la déclaration préalable.

Toutefois, d’autres alternatives d’aménagement n’entrent pas dans le champ de qualification d’un lotissement.

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